Daň z predaja nehnuteľnosti sa neplatí automaticky z celej kúpnej ceny. Rozhoduje dĺžka vlastníctva, spôsob nadobudnutia aj preukázateľné výdavky. Pozrite si pravidlá pre rok 2026, výpočet dane, zdravotné odvody a termín daňového priznania.
Kedy sa platí daň z predaja nehnuteľnosti
Pod pojmom daň z predaja nehnuteľnosti sa v praxi myslí daň z príjmu, ktorý fyzická osoba dosiahne predajom bytu, domu, pozemku alebo inej nehnuteľnosti. Nejde o samostatný druh dane, ktorý by sa automaticky platil pri každom prevode vlastníctva.
Rozhodujúce je, či je príjem z predaja oslobodený od dane. Ak podmienky oslobodenia nespĺňate, príjem sa v daňovom priznaní uvádza medzi ostatnými príjmami podľa § 8 zákona o dani z príjmov.
Daň sa pritom nepočíta z celej predajnej ceny. Základom dane je rozdiel medzi zdaniteľným príjmom z predaja a preukázateľnými výdavkami, ktoré zákon umožňuje odpočítať.
Zjednodušene:
základ dane = predajná cena − uznateľné výdavky
Ak ste napríklad kúpili byt za 140 000 eur, preukázateľne ste doň investovali 10 000 eur a predali ste ho za 175 000 eur, základ dane nebude 175 000 eur, ale 25 000 eur. Do výpočtu môžu vstúpiť aj ďalšie náklady spojené s financovaním a samotným predajom.
Kedy je príjem z predaja nehnuteľnosti oslobodený od dane
Najčastejšie sa oslobodenie posudzuje podľa toho, ako dlho ste nehnuteľnosť vlastnili. Základné pravidlo hovorí, že príjem je oslobodený, ak k predaju dôjde po uplynutí piatich rokov od nadobudnutia nehnuteľnosti.
Ak je príjem oslobodený, v daňovom priznaní ho neuvádzate. Ak nemáte iný dôvod na podanie priznania, iba z dôvodu takéhoto predaja ho nepodávate.
Nehnuteľnosť vlastnená viac ako päť rokov
Ak ste nehnuteľnosť nadobudli kúpou, darovaním alebo zámenou, päťročná lehota sa spravidla počíta odo dňa nadobudnutia vlastníctva.
Pri zmluvnom prevode sa vlastnícke právo nadobúda vkladom do katastra nehnuteľností. Rozhodujúci preto nie je deň podpisu pôvodnej kúpnej zmluvy ani deň zaplatenia kúpnej ceny, ale právne účinky vkladu.
Pozor však na určenie momentu predaja. Pri posudzovaní oslobodenia sa sleduje deň prijatia prvej platby alebo preddavku a deň uzavretia zmluvy o prevode. Rozhodujúci je ten deň, ktorý nastal skôr.
Príklad:
Nehnuteľnosť ste nadobudli vkladom do katastra 15. septembra 2021. Kúpnu zmluvu s novým kupujúcim podpíšete 10. septembra 2026. Hoci nový vlastník môže byť do katastra zapísaný až neskôr, päťročná lehota v deň podpisu zmluvy ešte neuplynula. Príjem preto nemusí byť oslobodený.
Predaj zdedenej nehnuteľnosti v priamom rade
Pri dedení v priamom rade sa do päťročnej lehoty započítava aj obdobie, počas ktorého nehnuteľnosť vlastnil poručiteľ.
Za priamy rad sa považuje napríklad dedenie po rodičoch, starých rodičoch, deťoch alebo vnukoch. Rovnaký režim sa uplatňuje aj pri dedení medzi manželmi.
Ak ste v roku 2026 zdedili byt po rodičovi, ktorý ho vlastnil od roku 2010, príjem z jeho predaja môže byť oslobodený okamžite. Nemusíte ho ďalších päť rokov držať vo svojom vlastníctve.
Predaj nehnuteľnosti zdedenej v nepriamom rade
Iný režim platí pri dedení napríklad po súrodencovi, strýkovi alebo tete. V takom prípade sa obdobie vlastníctva poručiteľa nezapočítava.
Päťročná lehota sa počíta až odo dňa, keď nehnuteľnosť nadobudol dedič. Pri dedení sa vlastníctvo nadobúda smrťou poručiteľa, nie až vydaním osvedčenia o dedičstve alebo zápisom v katastri.
Nehnuteľnosť vyradená z obchodného majetku
Ak bola nehnuteľnosť zaradená v obchodnom majetku, samotné vlastníctvo dlhšie ako päť rokov nestačí. Príjem z predaja je oslobodený až po uplynutí piatich rokov od jej vyradenia z obchodného majetku.
Ak podnikateľ vyradí nehnuteľnosť z obchodného majetku v roku 2026 a následne ju predá v roku 2027, príjem bude spravidla stále zdaniteľný.
Dom a pozemok sa môžu posudzovať samostatne
Pri predaji rodinného domu spolu s pozemkom sa podmienky oslobodenia posudzujú samostatne za stavbu a samostatne za pozemok.
To je dôležité napríklad vtedy, keď ste pozemok vlastnili desať rokov, ale dom ste skolaudovali iba pred tromi rokmi. Časť príjmu pripadajúca na pozemok môže byť oslobodená, zatiaľ čo časť súvisiaca so stavbou môže podliehať dani. Platí to aj v prípade, že je v kúpnej zmluve uvedená jedna spoločná cena.
Predaj nehnuteľnosti do 5 rokov
Predaj nehnuteľnosti do 5 rokov od jej nadobudnutia spravidla znamená, že príjem nie je oslobodený od dane. To však neznamená, že daň zaplatíte z celej sumy, ktorú vám pošle kupujúci.
Od príjmu môžete odpočítať výdavky podľa spôsobu, akým ste nehnuteľnosť získali, a náklady, ktoré dokážete riadne preukázať.
Aké výdavky možno odpočítať pri kúpe nehnuteľnosti
Pri nehnuteľnosti nadobudnutej kúpou možno medzi výdavky zahrnúť najmä:
- preukázateľne zaplatenú obstarávaciu cenu,
- výdavky na technické zhodnotenie, rekonštrukciu, opravu a údržbu,
- úroky z hypotekárneho, stavebného alebo účelového úveru použitého na kúpu nehnuteľnosti,
- poplatky súvisiace s úverom,
- províziu realitnej kancelárie,
- náklady na vypracovanie zmluvnej dokumentácie,
- správne poplatky súvisiace s prevodom vlastníctva.
Výdavky musíte vedieť preukázať faktúrami, zmluvami, výpismi z účtu, pokladničnými dokladmi alebo inými dôveryhodnými dokumentmi. Samotné tvrdenie, že rekonštrukcia stála určitú sumu, nestačí.
Bežné výdavky na osobnú spotrebu alebo zariadenie, ktoré sa predáva samostatne a nie je pevnou súčasťou nehnuteľnosti, nemusia byť automaticky uznateľným výdavkom.
Výdavky pri zdedenej nehnuteľnosti
Ak príjem z predaja zdedenej nehnuteľnosti nie je oslobodený, ako výdavok možno uplatniť všeobecnú hodnotu nehnuteľnosti uvedenú v uznesení o dedičstve.
Pripočítať možno aj preukázateľné náklady na rekonštrukciu, opravy, údržbu a výdavky priamo spojené s predajom, napríklad províziu realitnej kancelárie alebo poplatky za prípravu zmlúv.
Výdavky pri darovanej nehnuteľnosti
Pri darovanej nehnuteľnosti závisí uznateľný výdavok od toho, či by bol predaj v čase darovania oslobodený u darcu.
Ak by darca mohol nehnuteľnosť predať bez dane, výdavkom obdarovaného je hodnota určená znaleckým posudkom v čase darovania.
Ak by príjem darcu v čase darovania oslobodený nebol, výdavkom obdarovaného je spravidla obstarávacia cena, za ktorú nehnuteľnosť získal darca.
Pri plánovanom darovaní a následnom predaji preto môže byť znalecký posudok z obdobia darovania mimoriadne dôležitý.
Pri predaji so stratou nevzniká daňová strata
Ak sú uznateľné výdavky rovnaké alebo vyššie ako príjem z predaja, základ dane môže byť nulový. Výdavky však nemožno vykázať nad výšku príjmu.
Stratu z predaja nehnuteľnosti preto nemožno použiť na zníženie mzdy, príjmov z podnikania ani zisku z predaja inej nehnuteľnosti spôsobom, ktorý zákon nepovoľuje. Na záporný rozdiel sa na daňové účely neprihliada.
Ako sa vypočíta daň z predaja nehnuteľnosti v roku 2026
Zdaniteľný zisk z predaja nehnuteľnosti patrí medzi ostatné príjmy. V roku 2026 sa zahŕňa do spoločného základu dane spolu napríklad s príjmom zo zamestnania, prenájmu a ďalšími ostatnými príjmami.
Pre rok 2026 platia tieto pásma dane fyzickej osoby:
- 19 % zo základu dane do 43 983,32 eura,
- 25 % z časti nad 43 983,32 eura do 60 349,21 eura,
- 30 % z časti nad 60 349,21 eura do 75 010,32 eura,
- 35 % z časti nad 75 010,32 eura.
Neznamená to, že celý príjem z predaja bude automaticky zdanený jednou sadzbou. Výsledná daň závisí od vášho celkového základu dane za rok 2026. Ak máte aj príjem zo zamestnania alebo prenájmu, časť zisku z predaja sa môže dostať do vyššieho daňového pásma.
Príklad výpočtu dane z predaja bytu
Byt ste kúpili za 150 000 eur a predali za 185 000 eur. Preukázateľné náklady na rekonštrukciu boli 8 000 eur a realitnej kancelárii ste zaplatili províziu 5 000 eur.
Výpočet základu dane:
185 000 − 150 000 − 8 000 − 5 000 = 22 000 eur
Zdaniteľný rozdiel je 22 000 eur.
Ak by ste nemali iné príjmy ovplyvňujúce príslušné daňové pásmo, orientačná daň pri 19 % sadzbe by bola 4 180 eur. Pri reálnom výpočte sa však zohľadňuje celý základ dane za daný rok.
Zdravotné odvody z predaja nehnuteľnosti v roku 2026
Pri zdaniteľnom príjme z predaja nehnuteľnosti treba počítať aj so zdravotným poistením. Ostatné príjmy podľa § 8 vstupujú do ročného zúčtovania zdravotného poistenia.
Od 1. januára 2026 je sadzba poistného z kapitálových a ostatných príjmov 16 %. Pri osobe so zdravotným postihnutím ide o zníženú sadzbu 8 %.
Zdravotné odvody neposielate zdravotnej poisťovni okamžite po predaji. Poisťovňa ich vypočíta na základe údajov z daňového priznania v ročnom zúčtovaní a následne vám oznámi prípadný nedoplatok.
Pri oslobodenom príjme sa daň ani zdravotné odvody z predaja neplatia.
Orientačný celkový náklad
Ak je zdaniteľný zisk z predaja 20 000 eur a celý zostane v 19 % daňovom pásme, orientačný náklad môže byť:
- daň z príjmu: 3 800 eur,
- zdravotné odvody pri sadzbe 16 %: 3 200 eur,
- spolu: 7 000 eur.
Ide o zjednodušený príklad. Výsledná daň závisí od ostatných príjmov, uplatnených výdavkov a celkového základu dane. Zdravotná poisťovňa vypočíta presnú sumu v ročnom zúčtovaní.
Predaj nehnuteľnosti, daňové priznanie a termín podania
Ak ste v roku 2026 dosiahli zdaniteľný príjem z predaja nehnuteľnosti, podávate daňové priznanie fyzickej osoby typu B.
Spojenie „predaj nehnuteľnosti daňové priznanie“ často vyvoláva otázku, či sa do priznania uvádza iba zisk. V príslušnej časti priznania sa uvádza príjem z predaja aj súvisiace uznateľné výdavky. Rozdiel vytvorí čiastkový základ dane.
Daňové priznanie za rok 2026 sa podáva najneskôr do 31. marca 2027. V rovnakej lehote je potrebné vypočítanú daň aj zaplatiť. Lehotu možno oznámením predĺžiť najviac o tri celé kalendárne mesiace, prípadne o šesť mesiacov pri zdaniteľných príjmoch zo zahraničia.
Povinnosť podať priznanie za rok 2026 vzniká, ak celkové zdaniteľné príjmy presiahnu 2 983,37 eura. Pri zdaniteľnom predaji nehnuteľnosti bude táto hranica vo väčšine prípadov prekročená.
Aj keď po odpočítaní výdavkov vyjde nulový základ dane, môže vám vzniknúť povinnosť podať daňové priznanie. Posudzuje sa totiž výška zdaniteľných príjmov, nielen výsledná daň.
Aké doklady si pripraviť
K výpočtu dane budete potrebovať najmä:
- pôvodnú kúpnu, darovaciu alebo inú nadobúdaciu zmluvu,
- uznesenie o dedičstve,
- znalecký posudok, ak je relevantný,
- zmluvu o predaji nehnuteľnosti,
- doklad o prijatí kúpnej ceny,
- faktúry a doklady za rekonštrukciu,
- doklady o zaplatených úrokoch a poplatkoch za úver,
- faktúru realitnej kancelárie,
- doklady za právne služby a správne poplatky.
Dokumenty si pripravte ešte pred podaním priznania. Dodatočné zháňanie faktúr niekoľko rokov po rekonštrukcii býva problematické a bez dokladu nemusí byť výdavok uznaný.
Predaj nehnuteľnosti a DPH
Predaj nehnuteľnosti a DPH sa týka najmä situácií, v ktorých predávajúci nekoná iba ako súkromná osoba, ale vykonáva ekonomickú činnosť.
Bežný občan, ktorý predáva svoj súkromný byt, rodinný dom alebo pozemok, spravidla DPH k cene nepripočítava. Súkromný predaj nie je predmetom DPH bez ohľadu na výšku predajnej ceny. Platí to aj vtedy, keď je predávajúci platiteľom DPH z dôvodu inej podnikateľskej činnosti, ale konkrétnu nehnuteľnosť používal výlučne súkromne.
Kedy môže predaj podliehať DPH
DPH treba riešiť najmä vtedy, keď osoba:
- nakupuje nehnuteľnosti s cieľom ich ďalšieho predaja,
- rozparceluje pozemok a vybuduje inžinierske siete,
- prestavia budovu na byty a aktívne ich ponúka na trhu,
- opakovane vykonáva aktivity podobné developerovi alebo obchodníkovi,
- predáva nehnuteľnosť zaradenú v podnikateľskej činnosti.
V takom prípade môže mať postavenie zdaniteľnej osoby. Pri obrate nad 50 000 eur vzniká registračná povinnosť a pri presiahnutí obratu 62 500 eur sa osoba môže stať platiteľom už dňom dodania, ktorým hranicu prekročila.
Samotný počet predaných nehnuteľností alebo vysoká predajná cena ešte automaticky neznamenajú podnikanie. Finančná správa posudzuje najmä charakter činnosti a aktívne kroky, ktoré predávajúci vykonal.
Pri stavebných pozemkoch, novostavbách, developerskej činnosti alebo predaji podnikateľského majetku je vhodné preveriť režim DPH s daňovým poradcom ešte pred podpisom zmluvy.
Predaj nehnuteľnosti v bezpodielovom spoluvlastníctve manželov
Ak manželia predávajú nehnuteľnosť patriacu do bezpodielového spoluvlastníctva a príjem nie je oslobodený, štandardne si príjem aj výdavky rozdelia rovnakým dielom.
Manželia sa však môžu dohodnúť aj na inom pomere. V rovnakom pomere, v akom si rozdelia príjem, musia rozdeliť aj súvisiace výdavky.
Takéto rozdelenie môže ovplyvniť výslednú daň, pretože každý z manželov má vlastný základ dane a môže sa nachádzať v inom daňovom pásme. Dohoda by však mala zodpovedať zákonným podmienkam a údajom uvedeným v oboch daňových priznaniach.
Ako si pred predajom odhadnúť čistý výnos
Predajná cena nie je suma, ktorá vám po obchode automaticky zostane. Od ceny treba odpočítať zostatok úveru, náklady na prípravu a realizáciu predaja, prípadnú daň z príjmu a zdravotné odvody.
Prvým krokom je realisticky určiť trhovú cenu. Bezplatné online ocenenie vám poskytne základnú predstavu, za koľko sa môže nehnuteľnosť na aktuálnom trhu predať, bez toho, aby ste museli hneď platiť znalecký posudok.
Na stránke Andel & Zachar môžete získať bezplatné ocenenie nehnuteľnosti online, ktoré pripraví realitný maklér so znalosťou lokálneho trhu.
Online trhové ocenenie nenahrádza daňový výpočet ani znalecký posudok potrebný pri niektorých právnych úkonoch. Pomôže vám však odhadnúť očakávanú predajnú cenu a následne si vypočítať približný čistý výnos.
Najčastejšie chyby pri dani z predaja nehnuteľnosti
Počítanie piatich rokov od podpisu pôvodnej zmluvy
Pri kúpe alebo darovaní sa vlastníctvo spravidla nadobúda vkladom do katastra. Dátum podpisu zmluvy preto nemusí byť začiatkom päťročnej lehoty.
Predaj tesne pred uplynutím lehoty
Aj niekoľko dní môže rozhodnúť o tom, či bude celý zisk oslobodený alebo zdaniteľný. Pozor aj na skoršie prijatý preddavok, ktorý môže byť pri posudzovaní oslobodenia rozhodujúci.
Neuplatnenie všetkých preukázateľných výdavkov
Majitelia niekedy odpočítajú iba pôvodnú kúpnu cenu a zabudnú na rekonštrukciu, úroky, poplatky za úver, províziu realitnej kancelárie alebo právne služby.
Zamieňanie dane z príjmu a DPH
Daň z príjmu sa môže týkať aj súkromného predávajúceho. DPH sa pri bežnom predaji súkromného majetku spravidla neuplatňuje.
Zabudnutie na zdravotné odvody
Predávajúci si často pripravia peniaze na daň z príjmu, ale nepočítajú s nedoplatkom z ročného zúčtovania zdravotného poistenia.
Časté otázky o dani z predaja nehnuteľnosti
Platím daň, ak som nehnuteľnosť vlastnil presne päť rokov?
Zákon pracuje s uplynutím päťročnej lehoty. Bezpečné je preto realizovať predaj až po dni, keď päť rokov skutočne uplynulo. Pozor na dátum podpisu zmluvy a prijatie prvého preddavku.
Musím platiť daň z celej predajnej ceny?
Nie. Daň sa počíta zo zdaniteľného rozdielu medzi príjmom a uznateľnými výdavkami, nie automaticky z celej kúpnej ceny.
Platí sa daň pri predaji zdedenej nehnuteľnosti?
Závisí od príbuzenského vzťahu a dĺžky vlastníctva. Pri dedení v priamom rade sa započítava aj obdobie vlastníctva poručiteľa. Pri dedení v nepriamom rade sa päť rokov počíta od nadobudnutia dedičom.
Platím daň pri predaji darovanej nehnuteľnosti?
Ak ju predáte do piatich rokov od nadobudnutia, príjem spravidla nebude oslobodený. Výška uznateľného výdavku závisí od daňového postavenia darcu v čase darovania.
Musím podať daňové priznanie, keď mi vyjde nulová daň?
Môžete mať povinnosť podať ho aj pri nulovom základe dane. Rozhoduje výška zdaniteľných príjmov, nie iba výsledná daňová povinnosť.
Podlieha súkromný predaj bytu DPH?
Bežný predaj súkromného majetku občanom spravidla DPH nepodlieha. Iný režim môže platiť pri developerskej, obchodnej alebo inej ekonomickej činnosti.
Pred predajom si spočítajte viac než iba predajnú cenu
Daň z predaja nehnuteľnosti môže výrazne ovplyvniť sumu, ktorá vám po dokončení obchodu zostane. Pred podpisom rezervačnej alebo kúpnej zmluvy si preto overte dátum nadobudnutia, podmienky oslobodenia a všetky výdavky, ktoré dokážete preukázať.
Dôležité je aj správne nastavenie predajnej ceny. Andel & Zachar zabezpečuje kompletný predaj nehnuteľnosti vrátane ocenenia, profesionálnej prezentácie, obhliadok, právnej dokumentácie a koordinácie celého prevodu.
Informácie v článku zodpovedajú pravidlám platným pre príjmy dosiahnuté v roku 2026. Pri darovanej nehnuteľnosti, dedení, obchodnom majetku, developerskej činnosti alebo vyššom zdaniteľnom zisku je vhodné konkrétny postup konzultovať s daňovým poradcom.
